Hostka: JUDr. Michaela Korchová / Pančišinová & Partners
Moderátor: Marek Varga, LinkedIn, Facebook, Instagram
Preklad do posunkového jazyka: Pavol Roman
Produkcia: 2022 (c) Podcast NA ROVINU O PENIAZOCH
Výroba: Button Media – podcasty a live streamy
O epizóde
Príprava a podpis akejkoľvek zmluvy je zdĺhavý a často náročný proces plný dôležitých legislatívnych detailov, ktoré ľahko prehliadneme. V štvrtej epizóde podcastu Na rovinu o peniazoch sa finančný konzultant PROSIGHT Slovensko Marek Varga rozpráva s právničkou Michaelou Korchovou z advokátskej kancelárie Pančišinová & Partners práve o tom, čo všetko má obsahovať kvalitná kúpna zmluva.
Dozviete sa aj to:
- aké sú nedostatky či výhody univerzálnych zmlúv na internete,
- čo patrí k najčastejším chybám pri tvorbe zmluvy, keď kupujete nehnuteľnosť,
- aké sú práva pri overovaní kvality zmluvy a prečo zmluvu vôbec overovať,
- ako fungujú inflačné doložky v zmluvách,
- kedy je potrebné pripraviť zmluvu o budúcej zmluve,
- čo mať na zreteli pri zmluvách od developerov a realitných kancelárií,
- ako zistiť, či je predávajúci v exekučnom konaní, alebo má nehnuteľnosť plombu/vady.
Užitočné linky z podcastu:
Slovenská komora exekútorov – register exekúcií: www.cre.sk
Centrálny register exekúcií: www.cresk.sk
Kataster portál: www.katasterportal.sk/kapor/
Youtube video
Prepis epizódy
Marek Varga: Dobrý deň, milé poslucháčky a milí poslucháči, moje meno je Marek Varga a pôsobím ako finančný konzultant spoločnosti PROSIGHT Slovensko, ktorá je zároveň sponzorom tohto podcastu. Človek vo svojom živote nakupuje a predáva veci takmer na dennej báze. Väčšinou sú to malé položky v obchode, ale niekoľkokrát za život sa stretneme s predajom hodnotnejších vecí. Či už je to auto, byt, dom alebo pozemok, poprípade zmluva na dodanie služby alebo diela, kde následne potrebujeme vyriešiť kúpno-predajnú zmluvu. A tu väčšinou nastáva problém. Štandardne siahneme po prvej zmluve, ktorú nájdeme na internete. Prečo to nie je veľmi vhodné a čo sa pri takýchto predajoch má sledovať a na čo si máme dávať pozor, sa dneska porozprávame s mojou hostkou JUDr. Michaelou Korchovou, ktorá pracuje v advokátskej kancelárii Pančišinová & Partners. Miška, ako sa pozeráš na vzorové zmluvy, ktoré nájdeme bežne na internete?
Michaela Korchová: Dobrý deň, ďakujem za pozvanie.
Michaela Korchová: V zásade ani takáto vzorová zmluva nemusí byť zlá. Záleží na tom, z akého zdroja pochádza. Ak si stiahneme nejaký vzor, ktorý pripravila dajme tomu advokátska kancelária alebo nejaké poradenské portály, ktoré sú zamerané na právo, na podnikanie, dá sa predpokladať, že takéto vzory sú po formálnej stránke postačujúce. Zas iná situácia nastane, ak si nájdete rôzne internetové fóra alebo nejaké pochybné webstránky, ktoré sú zamerané na úplne iný obsah. Nájdete tam všetko možné a pomedzi to aj nejakú tú vzorovú kúpnu zmluvu. Kdežto takáto webstránka deklaruje, že túto zmluvu im pripravil nejaký advokát. Ale vy nemáte možnosť si túto skutočnosť overiť, či to tak naozaj je. Čiže je tu riziko, že ak sám nemáte také právne povedomie, nemáte dostatočné znalosti a budete sa spoliehať práve na takýto vzor, tak sa vám to do budúcna môže vypomstiť. Zase takým novodobým trendom sa stali potom aj internetové portály, ktoré ponúkajú online tvorbu zmlúv. Tieto portály sú v podstate nastavené na takom princípe, že tam máte nejaký ten nástrel zmluvy, nejaké tie základné ustanovenia, do ktorých viete nahliadnuť, plus tam máte nejaký formulár prednastavený, do ktorého budete vkladať len v podstate údaje zmluvných strán, nejaké údaje o nehnuteľnosti. Výhodou možno takýchto online zmlúv je cena, ktorá je viac-menej nižšia, ako keby ste si takúto zmluvu napríklad dali urobiť u právnika alebo u notára. Na druhej strane, aj pri takejto zmluve je potrebné mať nejaké znalosti. Čiže keď sa na tú zmluvu pozerám, potrebujem trošku rozumieť tomuto obsahu. Potrebujem vedieť čítať údaje z listu vlastníctva, potrebujem si vedieť zaobstarať takýto list vlastníctva. Čiže aj takýto vzor v konečnom dôsledku nás môže dohnať k tomu, že nakoniec aj tak skončíme u toho právnika. Čo sa týka týchto všeobecných vzorov, tu by som ešte možno zdôraznila to, že takéto zmluvy sú nastavené na nejakú základnú situáciu. To znamená, mám nejaký byt, ktorý nie je zaťažený žiadnou ťarchou. Situácia, že na každej strane mám jedného kupujúceho, jedného predávajúceho. Takýto vzor nemusí pokrývať úplne všetky špecifiká, ktoré ja potrebujem pokryť vo svojej situácii. Čiže nemusí postačovať na tú moju situáciu. Pokiaľ sa teda budete rozhodovať, že či využiť takýto vzor z internetu alebo nie, odporúčam najprv vopred si teda zhodnotiť, aké sú moje znalosti, aké sú moje schopnosti. Či sa nejako orientujem v týchto zmluvách, či sa orientujem v legislatíve. Či mám možno nejaké osobné skúsenosti z práce, pretože prichádzam do kontaktu s takýmito zmluvami. A tiež možno aká je moja situácia – či mám práve takú situáciu, že kupujem nejaký byt, ktorý nie je zaťažený, kde nemám napríklad viacero spoluvlastníkov, kde nie je žiadna ťarcha, žiadne vecné bremeno, žiadne záložné právo. V takomto prípade ak sa na to cítite a ste ochotní podstúpiť takéto riziko, tak je možné využívať takýto vzor. Opäť pripomínam, ak je z nejakého overeného zdroja.
Marek Varga: Takže žiadne referaty.sk a prvá zmluva, ktorá vyskočí.
Michaela Korchová: (smiech) To určite nie. Inak sa vám nepomerne zvýšia aj náklady a budete si búchať hlavu o stenu.
Marek Varga: (smiech) Dobre. Z tvojho pohľadu aké najčastejšie chyby sa vyskytujú v týchto zmluvách, ktoré v podstate vieme nájsť na internete?
Michaela Korchová: Tieto chyby môžu byť rôzne. Vlastne to závisí aj od toho, kto takúto zmluvu pripravoval. Práve tieto chyby sa najčastejšie vyskytujú asi aj v tých vzoroch, ktoré sú stiahnuté z internetu. Alebo práve pri takýchto samozvaných právnikoch, ktorí sú možno trošku skúpi obetovať nejaké peniaze a dať tú zmluvu skontrolovať advokátovi a pripravia si ju sami. A práve oni sa dopustia takýchto prešľapov. S čím som sa najčastejšie stretávala, bolo práve to, že opomenuli niektoré zákonné náležitosti, ktoré predpisuje zákon a ktoré v zmluve musia byť, aby zjednodušene povedané prešla cez kataster. Teda aby spĺňala tie zákonné formálne náležitosti. Veľakrát sa mi stáva, že ak si klienti napríklad pripravovali tú zmluvu sami, tak napríklad nesprávne identifikovali nehnuteľnosť. Trebárs ak predávali byt, nebolo tam presne špecifikované, nebol tam uvedený popis bytu, popis spoločných častí, spoločných zariadení bytu. Bola nesprávne identifikovaná nehnuteľnosť, nebolo možné určiť, o aký byt ide. Napríklad na akom katastrálnom území je evidovaný ten bytový dom, kde sa byt nachádza, na akom liste vlastníctva. Takisto boli nedostatočne uvedené údaje zmluvných strán, boli preklepy napríklad v menách, preklepy v adresách. Opomenuli uviesť trebárs rodné priezvisko, alebo neosvedčili podpisy. Takisto sa stáva, že zabudli priložiť povinné prílohy. Napríklad pri prevode bytu je takouto povinnou prílohou potvrdenie správcu bytového domu, že predávajúci nemá žiadne nedoplatky na úhradách spojených s užívaním bytu respektíve na úhradách do fondu opráv. To sú skôr také drobné chyby, ktoré sa v zásade ešte dajú zhojiť. Kataster pokiaľ nájde nejakú takú chybu, napríklad chýba nejaká príloha k zmluve, zvykne vyzvať tie strany, ktoré teda podali návrh na vklad, aby túto chybu nejako dodatočne odstránili. To katastrálne konanie sa po nejakú dobu preruší. Môžu to byť však aj fatálnejšie následky, ktoré už nie je tak jednoduché odstrániť. Respektíve ktoré môžu spôsobiť nejaké komplikácie do budúcna. Sú to napríklad nesprávne formulované ustanovenia o zmluvných pokutách. Alebo ak je zmluva nastavená tak, že jednostranne zvýhodňuje jednu alebo druhú zmluvnú stranu – spravidla toho predávajúceho -, čiže je tam nevyvážená zmluva ohľadom tých práv a povinností jednotlivých zmluvných strán. Takisto môže byť nedostatočné formulované odovzdanie nehnuteľnosti. Alebo ak si zmluvné strany napríklad dohodnú nejaký preddavok, spravidla sa to stáva, ak je predaj bytu sprostredkovaný cez realitku a do kúpnej ceny nebude zahrnutý práve takýto preddavok, ktorý si zmluvné strany vymenili. Alebo skôr ten predávajúci si ho vymenil, aby pokrýval tú províziu práve tejto realitky.
Marek Varga: Spomenula si osvedčenie podpisu. To znamená ten podpis, ktorý mi overuje notár alebo podobne?
Michaela Korchová: Áno, áno. Zákon uvádza, že teda podpis prevodcu na zmluve musí byť osvedčený. Čiže ak máte kúpnu zmluvu, je to podpis teda predávajúceho.
Marek Varga: Ideálne z tvojho pohľadu je koľko kópií zmlúv si asi spraviť?
Michaela Korchová: Určite po jednej kópii pre každú zmluvnú stranu a dve kópie by mali ísť potom pre kataster.
Marek Varga: Dobre. Z tvojho pohľadu to znamená, že sa oplatí si nechať skontrolovať právnikovi alebo právničke tú kúpno-predajnú zmluvu, keď si ju vypracovávam sám napríklad?
Michaela Korchová: Jednoznačne. Ako som už spomínala, najčastejšie chyby v zmluvách sa objavujú práve vtedy, ak si ich pripraví niekto, kto je laik. Kto nemá dostatočné právne povedomie, neorientuje sa v legislatíve. V bežnom živote neprichádza do kontaktu so zmluvnou agendou. Advokátska kancelária práve garantuje tú odbornosť. Čiže ak aj prinesiete nejakú zmluvu, ktorú vám napríklad priniesla realitka, alebo vám ju priniesol predávajúci, advokátska kancelária vlastne skontroluje, nielen či tá zmluva je po formálnej stránke dostatočná, teda či obsahuje všetky náležitosti, ktoré zákon predpisuje. Ale upozorní aj na konkrétne nedostatky, ktoré sa týkajú napríklad obsahu. Ak sú tam jednostranne nevýhodné ustanovenia, ktoré sú vo váš neprospech, môže navrhnúť možné úpravy alebo doplnenia. Takisto advokátska kancelária skontroluje lehoty alebo vzájomné práva a povinnosti, či si navzájom neodporujú, či sa navzájom nevylučujú. Tiež môže nastať situácia, že nie ste v úplne takej ideálnej pozícii, kedy je ten človek na druhej strane nejako korektný alebo ochotný komunikovať. Môžu tam byť komplikované rokovania s tou protistranou respektíve s tou druhou zmluvnou stranou. Práve aj v takýchto situáciách môže byť advokát práve taký ten mediátor, ktorý možno povedie alebo vás zastúpi práve pri týchto rokovaniach. A možno aj zjednoduší tú komunikáciu. Alebo dohodne tie podmienky viac vo váš prospech. Takáto situácia, čo mi napadá, môže nastať napríklad v prípade, ak na strane predávajúceho sú dediči a títo sa medzi sebou hašteria. Čiže práve tuto môže byť ten advokát tiež nápomocný. Čo mi tiež napadá ešte ďalšia situácia, nie vždy je ten predaj viazaný iba na kúpnu zmluvu. Môže sa stať, že tej kúpnej zmluve predchádzajú ďalšie zmluvy, ktoré na seba nadväzujú. Takou zmluvou môže byť napríklad zmluva rezervačná alebo zmluva o budúcej zmluve. Tu takisto treba ustriehnuť, aby tá kúpna zmluva vlastne korešpondovala obsahovo s tou zmluvou o budúcej zmluve. Samozrejme, v niektorých prípadoch sa dá odkloniť od tých ustanovení, ktoré sú v zmluve o budúcej zmluve, ale opäť je to lepšie, ak takéto zmluvy pripraví advokát, ako keď si ich robíte svojpomocne.
Marek Varga: Je ich lepšie pripraviť v podstate súbežne obidve zmluvu o budúcej zmluve a kúpno-predajnú zmluvu, alebo je to jedno? Vznikne jedna a potom vznikne druhá?
Michaela Korchová: Väčšinou tá zmluva o budúcej zmluve obsahuje buď aspoň tie základné náležitosti už v tej budúcej kúpnej zmluve, alebo je prílohou taká šablóna alebo nejaký návrh tej budúcej kúpnej zmluvy. Samozrejme, tento nemusí byť úplne doslovne záväzný, ale minimálnej v tých základných náležitostiach už máte predstavu, čo asi budete v budúcnosti uzatvárať.
Marek Varga: Už si spomínala realitné kancelárie. Ja sa v praxi často stretávam, ja to nazývam, že univerzálne kúpno-predajné zmluvy od realitnej kancelárie. Ako sa pozeráš z pohľadu kvality a na čo si má dať na nich klient pozor?
Michaela Korchová: Práve s tým slovíčkom „univerzálne“ by som presne súhlasila. Vlastne tieto zmluvy sú veľmi podobné tým internetovým vzorom. V podstate realitné kancelárie majú tie zmluvy nastavené ako nejaké všeobecné šablóny. Čiže opäť pokrývajú nejakú základnú situáciu, dajme tomu 1 predávajúci, 1 kupujúci, nejaký byt, základné práva a povinnosti. V podstate sú vyhotovené tak, aby zjednodušene povedané prešli na katastri. Čiže budú obsahovať nejaké zákonom predpísané formálne náležitosti, ale nemusia zohľadňovať práve tie individuálne potreby toho klienta či už predávajúceho alebo kupujúceho, spravidla teda kupujúceho. Keďže klientom realitnej kancelárie je väčšinou ten predávajúci, tak aj tieto zmluvy zvyknú byť koncipované práve v prospech predávajúceho. Čiže aj tie platobné podmienky, aj nejaké práva a povinnosti sú nastavené skôr tak jednostranne výhodne v prospech toho predávajúceho, než v prospech toho kupujúceho.
Marek Varga: Áno, takže rozhodne ak som kupujúci, tak si na to mám dať pozor?
Michaela Korchová: Určite. Zasa pri takýchto zmluvách tiež je veľmi malý priestor na rokovanie a prispôsobenie si tých zmluvných podmienok. Čiže ak sa dá, radšej by som sa buď vyhla takémuto vzoru, alebo možno skúsila navrhnúť teda tej realitnej kancelárii, ktorá takýto vzor ponúkla, že ten vzor dám nejako posúdiť svojmu advokátovi, že či sú ochotní pristúpiť na nejaké zmeny alebo úpravy v tejto zmluve.
Marek Varga: Tak väčšinou čo mám skúsenosť, tak keď sa tam robia nejaké korekcie od právnika niektorej zo strán, tak to akceptujú. Ale tak záleží možno prípad od prípadu. Dobre, v praxi sú klienti často tlačení do toho, že realitná kancelária alebo developer im určí, kto im bude sprostredkovať napríklad hypotekárny úver, poradenstvo a poistenie. Majú z tvojho pohľadu na to nárok?
Michaela Korchová: Je to zaujímavá otázka. V podstate žiadna norma nezakazuje takýto postup. V zásade medzi stranami platí zmluvná voľnosť. Čiže ak developer alebo realitná kancelária chce, tak si naozaj môže dať takéto ustanovenie do zmluvy. Je to možno skôr otázka aj tej dostupnosti bytov na dnešnom trhu. V podstate keď si vezmeme pomer ponuka a dopyt, tak ten, tá ponuka bytov je v dnešnej dobe veľmi malá. Čiže či kupujúci chce alebo nechce, nakoniec je tou nízkou ponukou dotlačený do toho, že takúto zmluvu podpíše. Prečo vlastne si takéto ustanovenie developeri dávajú do zmlúv? V zásade aj čo sme sa takto bavili s ľuďmi z praxe, tak stáva sa, že buď priamo tieto developerské projekty sú financované priamo bankou, alebo ak ich aj banka nefinancuje, tak developeri si zvyknú sprostredkovať s bankou nejakú dohodu, kedy banka vlastne vie o takomto projekte, vie, že bude očakávať nejakých potenciálnych kupujúcich, ktorí si budú brať hypotéky tej banky. Výhodu by som videla v tom, že pri týchto developerských projektoch vlastne ide o zatiaľ neexistujúci nejaký bytový komplex, čiže nedostavanú stavbu. Banka keď poskytuje nejakú hypotéku klientovi, vyžaduje od neho ocenenie nehnuteľnosti formou znaleckého posudku. Pri nedostavanom komplexe takýto znalecký posudok asi získate ťažko. Čiže banka reálne nemá na základe čoho takéto ocenenie získať. A práve keď má tú zmluvu s týmto developerom, tak vychádza z ocenenia toho samotného projektu. Na druhej strane, je tu aj riziko, že ak aj kupujúci pristúpi na takúto zmluvu a podpíše ju, teda bude ochotný si zobrať hypotéku z tej konkrétnej banky, nikde nie je garantované, že keď do tej banky príde, tak tá banka mu tú hypotéku schváli. Môže sa stať, že kupujúci vlastne takéto podmienky spĺňať nebude. Automaticky tým pádom si nemôže vlastne zobrať tú hypotéku z tej banky a nespĺňa ani tú povinnosť v zmluve, na ktorú sa zaviazal. Čo potom v takých prípadoch? Veľakrát sa stáva, že kupujúci sa vlastne nechcú vzdať toho bytu a aby nejako vykryli túto situáciu a zároveň sa nedopustili porušenia toho zmluvného ustanovenia, kde sa zaviazali, že si vezmú hypotéku z konkrétnej banky, tak to riešia tak, že si zaťažia napríklad rodičovský dom. Kvázi teda budú ako keby financovať ten byt z vlastných zdrojov, aj keď to úplne vlastné zdroje nie sú. Sú financované z nejakej inej hypotéky v inej banke. Ale nakoniec vlastne ten byt v rámci toho developerského projektu získajú. Pri týchto developerských zmluvách by som si dávala pozor tiež na inflačné doložky. Developeri veľmi často projektujú takúto výstavbu v rozpätí niekoľkých rokov. Čiže nie je to zo dňa na deň. V rámci trvania tejto výstavby sa menia aj ceny na trhu, čo sa vlastne odrazí aj na konečnej cene celého projektu. Tieto inflačné doložky vlastne spočívajú v tom, že kupujúci sa v zmluve zaviaže, alebo odsúhlasí teda, že ak sa zmení cena projektu, bude to mať vplyv aj na konečnú cenu bytu, ktorý kupuje. Čiže v konečnom dôsledku vy budete podpisovať zmluvu, kde bude stáť byt poviem príklad 165000, ale kým sa k tomu bytu reálne dostanete a kým ten projekt bude dostavaný, tá cena bytu sa môže pokojne možno aj zdvojnásobiť.
Marek Varga: Dobre. Môžu si napríklad to, že kto im sprostredkuje tú hypotéku alebo podobne, vynucovať developeri alebo realitky pokutou?
Michaela Korchová: Opäť sa dostávame k tej otázke zmluvnej voľnosti. Aj keď sa to možno niekomu zdá na prvé počutie nespravodlivé alebo nekorektné, v podstate áno. Je to nejaké zmluvné ustanovenie a zmluvná voľnosť dovoľuje, že ak teda strany nejaké to zmluvné ustanovenie porušia, tak si to môžu vynucovať tou zmluvnou pokutou.
Marek Varga: Dobre. Občas sa nám stáva, že na nehnuteľnosti respektíve ten predávajúci má nejaké exekúcie a ten kupujúci o tom ani netuší. Ty ako právnička pri vypracovaní zmluvy mi vieš overiť, či tá nehnuteľnosť alebo ten predávajúci má nejaké exekučné konanie alebo podobne?
Michaela Korchová: V zásade na takéto overenie nepotrebujete ani právnika, ak ste možno trošku znalý a viete pracovať s počítačom, tak si viete takéto údaje zistiť aj sami. K dispozícii máte buď register poverení, ktorý vedie Okresný súd Banská Bystrica. V tomto registri sú poverenia vydané pre exekútorov. Teda ak takýto exekútor dostane poverenie, automaticky začína s výkonom exekúcie. Avšak tieto poverenia sú tu evidované iba od 1. apríla 2017, kedy bola veľká novela exekučného poriadku a kedy vlastne teda Okresný súd Banská Bystrica sa stal príslušným na vydávanie týchto poverení. Ak potrebujete údaje napríklad aj o tých starších exekúciách, tak môžete využiť napríklad Centrálny register exekúcií. Tento vedie Slovenská komora exekútorov. Na základe nejakej registrácie na stránke alebo respektíve cez podanie nejakej žiadosti práve na tejto stránke Slovenskej komory exekútorov za nejaký vopred daný poplatok viete teda požiadať o prístup do takéhoto registra a o vydanie nejakého potvrdenia o tom, že určitý zápis v registri je, alebo nie je. A viete sa takto dopátrať, že či teda je nejaká exekúcia vedená, alebo nie je. V zásade ak je nehnuteľnosť zaťažená trebárs exekúciou, alebo ak je vo vzťahu k nehnuteľnosti vedené nejaké súdne konanie, tak to viete zistiť práve aj z toho listu vlastníctva. Keď pôjdete na koniec listu vlastníctva, máte tam časť C – Ťarchy. A tam by mali byť všetky aktívne konania aj takto uvedené.
Marek Varga: Čiže v podstate človek si môže cez Kataster portál vyhľadať ten daný list vlastníctva a podľa predávajúceho vie zistiť, či tam už existuje nejaká súdna plomba v podstate?
Michaela Korchová: Áno, vo vzťahu k tejto nehnuteľnosti áno.
Marek Varga: Exekútor je nejak povinný to tam nahlasovať, alebo ako je to vlastne riešené, že by tam bola tá plomba zapísaná?
Michaela Korchová: Toto je trošku otázka pomimo môj odbor.
Marek Varga: Dobre, kúpili sme si byt, respektíve kupujeme byt alebo dom. Za čo všetko sa môže predávajúci vzdať zodpovednosti v zmluve? Napríklad tečie mi strecha, ale my o tom nevieme a podobne.
Michaela Korchová: Tuto môžeme hovoriť v podstate o dvoch druhoch vád, ktoré táto nehnuteľnosť má. V prvom rade by som spomenula vady faktické. To sú práve také, ako si spomenul aj ty, že teda mám nejakú závadu, čo sa týka technického stavu bytu a nejakého zariadenia bytu. Takéto vady je možné zistiť práve pri bežnej obhliadke. Čiže tu odporúčam byť naozaj dôkladný, prejsť si celý byt, pýtať sa, prezrieť si všetko a spísať o tom aj detailný preberací protokol, ktorý potom pripojíte ku kúpnej zmluve a kde zaznamenáte všetky takéto vady. Druhou kategóriou sú vady právne. Práve tieto vady môžete zistiť z listu vlastníctva. Ako sme už spomínali, tie listy vlastníctva sú dostupné na katastrálnom portáli, kde si viete takýto list vlastníctva dohľadať či už podľa údajov vlastníka alebo podľa údajov samotnej nehnuteľnosti. Práve tam v časti C by ste mali vedieť, či na tejto nehnuteľnosti viaznu nejaké ťarchy. Spravidla sú to nejaké vecné bremená, záložné práva, či sú tu prebiehajúce nejaké exekučné konania alebo súdne konania. Alebo či je na liste vyznačená nejaká plomba, ktorá už evokuje, že teda prebieha vo vzťahu k tejto nehnuteľnosti nejaký zápis. Kedy predávajúci vlastne sa zbaví tejto zodpovednosti za vady? Hovoríme tomu takzvané liberačné dôvody. Čo sa týka týchto zjavných vád, tak tieto – ako som už spomínala – kupujúci ich môže zistiť priamo pri obhliadke bytu. Pokiaľ ide teda o tie faktické vady. Tie právne vady si vyčíta priamo z listu vlastníctva. Pri tých právnych vadách je malá pravdepodobnosť, že by predávajúci nejaké vady zatajil. Mali by byť naozaj zjavné z toho listu vlastníctva. Čo sa týka potom týchto zjavných vád, kupujúci sa zbaví tejto zodpovednosti v prípade, ak kupujúceho na tieto vady upozornil. Ako som spomínala, odporúčam ich potom uviesť buď priamo v kúpnej zmluve, alebo v preberacom protokole, kde si strany jasne uvedú, že áno, takéto vady boli ozrejmené kupujúcemu. Kupujúci o nich má vedomosť, a teda kupuje nehnuteľnosť práve s takýmito vadami. Potom tu máme aj vady skryté. To sú teda také, ktoré priamo pri bežnej obhliadke nevidíte, alebo sa neprejavia. Avšak vyjdú najavo až dodatočne. Občiansky zákonník ukladá vlastne predávajúcemu povinnosť kupujúceho upozorniť na takéto skryté vady. Avšak v takomto prípade je dôkazné bremeno potom na kupujúcom. Čiže ak aj do budúcna takéto vady skryté vyjdú najavo, je veľmi ťažké sa nejako domôcť vo vzťahu k predávajúcemu nejakej nápravy. V prvom rade kupujúci musí preukázať, že takáto vada existovala už v čase kúpy toho bytu, ale vyšla najavo až dodatočne. Tu ale upozorňujem, že predávajúci za takéto vady zodpovedá aj v prípade, ak o nich v čase predaja nevedel. Hovoríme tomu vlastne objektívna zodpovednosť. Aké nároky by potom kupujúcemu prakticky mohli vyplývať, keď takéto vady objaví? V zásade by mohol od predávajúceho žiadať nejakú primeranú zľavu z dojednanej kúpnej ceny. Eventuálne to môže byť aj dôvod na odstúpenie, ak by napríklad takýto byt v dôsledku takejto vady nebolo vôbec možné užívať.
Marek Varga: Áno, dobre. Môže existovať nejaká kľučka alebo nejaká chyba v zmluve, ktorá by ju po rokoch alebo po nejakej dobe anulovala, a v podstate ja by som prišiel o tú danú nehnuteľnosť?
Michaela Korchová: Toto je veľmi individuálne. Závisí na tom, ako je zmluva koncipovaná a aký konkrétny nedostatok sa tam objaví. V zásade občiansky zákonník uvádza neplatnosť právneho úkonu asi ako taký najbežnejší dôvod. Občiansky zákonník vlastne rozlišuje neplatnosť absolútnu a relatívnu. Absolútna v podstate nastáva priamo zo zákona, čiže takýto úkon by bol od počiatku neplatný a hľadí sa naň ako keby neexistoval. To znamená, že nespôsobí žiadne právne následky. V praxi to môže teda vyzerať aj tak, že aj keby napríklad takýto úkon bol a už by sa na základe neho plnilo, napríklad by bolo na základe takejto neplatnej kúpnej zmluvy už rozhodnuté o vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, nespôsobovalo by to žiadne právne následky. Takýto neplatný úkon nemožno vlastne ani nijako dodatočne konvalidovať, čiže ho nejako dodatočne napraviť. Jednoducho – ako som už hovorila – je neplatný od počiatku. Príkladom takejto neplatnosti môže byť napríklad, ak sa nedodržia formálne náležitosti. Trebárs pri prevode nehnuteľnosti je povinnou náležitosťou písomná forma. Čiže ak si uzatvoríme nejakú ústnu dohodu o predaji bytu, určite táto dohoda platná nebude. Ďalšími dôvodmi takejto neplatnosti môže byť aj skutočnosť, že takúto zmluvu uzatvorila osoba, ktorá nie je spôsobilá na právne úkony. Alebo napríklad v prípade kúpnej zmluvy ak uzatvoríme kúpnu zmluvu s niekým, kto deklaruje, že je vlastník, ale v skutočnosti vlastníkom nie je. Ďalej tu máme potom dôvody relatívne neplatnosti. Takéto dôvody v podstate stanovuje občiansky zákonník v § 40a. Tieto dôvody sú vymedzené taxatívne. Pri tej relatívnej neplatnosti táto neplatnosť nenastáva automaticky, ale nastáva až v prípade, ak ten, ktorý je dotknutý takouto neplatnosťou, sa tejto neplatnosti dovolá. Môže sa tejto neplatnosti dovolať voči konkrétnej osobe, ale viac-menej v praxi sa stáva, že sa tejto neplatnosti ľudia domáhajú súdnou cestou formou určovacej žaloby teda o určenie neplatnosti právneho úkonu. Takýto príklad relatívnej neplatnosti sa môže objaviť napríklad v prípade, ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel v nehnuteľnosti. Tuto majú spoluvlastníci vlastne zákonné predkupné právo na tento spoluvlastnícky podiel. S výnimkou ak ide teda o prevod blízkej osobe. To znamená, že predtým, ako napríklad ja ako spoluvlastník budem chcieť previesť tento spoluvlastnícky podiel niekomu inému, musím ho najprv ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom. A až ak túto povinnosť splním a títo spoluvlastníci neuplatnia svoje predkupné právo, teda nebudú chcieť odkúpiť odo mňa tento spoluvlastnícky podiel, potom môžem tento spoluvlastnícky podiel previesť nejakej tretej osobe. Ďalším takýmto prípadom relatívnej neplatnosti môže byť v prípade, ak nehnuteľnosť napríklad odkážem ako poručiteľ v závete. S tým, že takýto závet bude spísaný v neprospech mojich potomkov, ktorým vlastne neodkážem ich zákonný dedičský podiel. Ďalší príklad, ktorý mi takto napadá, môže byť aj nakladanie so spoločnými vecami jedným z manželov bez toho, aby na to dal súhlas iný z manželov. Opäť tento manžel, ktorý napríklad nedal súhlas na kúpu alebo na predaj nejakej nehnuteľnosti zo spoločných prostriedkov, môže napadnúť neplatnosť takéhoto úkonu, ktorý vlastne uskutočnil ten druhý z manželov. Takisto sa môže stať, že neplatný nebude celý úkon, ale bude neplatná iba jeho časť. Pre takéto prípady sa napríklad dávajú aj do kúpnych zmlúv ustanovenia, že ak teda sa niektoré z ustanovení zmluvy stane neplatným, strany berú na vedomie a súhlasia teda, že ostatné ustanovenia zmluvy týmto neplatným ustanovením nebudú dotknuté. Respektíve ak je to možné, že sa takéto neplatné ustanovenia pokúsia nahradiť iným platným ustanovením. Tu pri tejto neplatnosti by som ešte upozornila na premlčanie, aby si poslucháči nemysleli, že takéto neplatnosti sa môžem domáhať kedykoľvek si zmyslím a kedykoľvek ma napadne. Tu treba byť dostatočne obozretný. Čo sa týka tej absolútnej neplatnosti, túto v zásade môžem namietať kedykoľvek a súdy na ňu prihliadajú ex offo. Avšak pri tej relatívnej neplatnosti máme subjektívnu trojročnú premlčaciu lehotu. To znamená, že napríklad ak sa chcem domáhať teda súdnou cestou, tú žalobu o určenie neplatnosti musím podať do troch rokov, odkedy som sa dozvedela o dôvodoch takejto neplatnosti.
Marek Varga: Uhm, takže nie je to úplne také, že po desiatich rokoch si zmyslím, že pri nejakej drobnej chybe zrušia celú zmluvu a ideme preč.
Michaela Korchová: Určite nie. Ako sa hovorí, právo patrí bdelým. Takže treba byť obozretný už od toho počiatku, kedy tie zmluvy uzatváram, a byť opatrný.
Marek Varga: Dobre. Dajme si situáciu, že už vlastním nejaký byt alebo dom, niečo podobné. A volám si firmu, ktorá by mi dodala službu na kľúč, že mi zrekonštruujú byt. Podpisujeme zmluvu o dodaní diela, niečo podobné. Väčšinou tie zmluvy sú písané tak, že sú tam nejaké pokuty a podobné veci, čo kedy sa má dodať. Ako sa na to pozeráš? Je vhodné si ju nechať skontrolovať, aby ma v budúcnosti nečakalo nejaké prekvapenie, že to dodajú neskoro a nič im za to nebude hroziť a podobne?
Michaela Korchová: Podľa môjho názoru zmluva o dielo je ešte komplikovanejší právny úkon ako kúpna zmluva. Pri tej kúpnej zmluve v zásade potrebujete mať ošetrené najmä tie platobné podmienky. Potrebujete mať overenú tú nehnuteľnosť a možno nejaké termíny odovzdania. Avšak pri tej zmluve o dielo tam sa môžu vyskytnúť naozaj rôzne situácie. Môže dôjsť k omeškaniu s dodaním diela, k pozastaveniu prác. Veľakrát sa mi stávalo, že tieto stavby na kľúč realizoval ten dodávateľ na niekoľkých miestach naraz, a teda 1 dom už bol postavený, zatiaľ čo ostatní čakali, 2-3 roky stavba stála. Nielenže stála, ale medzičasom na tú stavbu pršalo. To, čo už postavené bolo, sa v dôsledku toho poškodilo. Čiže v tejto zmluve určite treba upraviť aj zodpovednosť za vady, upraviť záruku za takéto dielo, dodacie lehoty, platobné podmienky. Je to strašne veľa aspektov, ktoré treba nastaviť tak, aby bol ten objednávateľ, čiže ten, kto v tom dome bude bývať, aby bol čo najviac chránený.
Marek Varga: Dobre. Za mňa by to bola asi posledná otázka, ktorú som dnes mal. Všeobecne záver: ľudia, dávajte si pozor na to, čo podpisujete.
Michaela Korchová: Jednoznačne.
Marek Varga: Aby vás nejaké zmluvné kľučky do budúcna neprekvapili. Miška, chcem sa ti poďakovať za tvoje postrehy a rady, ktoré si nám dnes poskytla. Ďakujem, že si tu dneska sa s nami bola porozprávať. A zároveň sa chcem poďakovať sponzorovi tohto podcastu, spoločnosti PROSIGHT Slovensko. Moje meno je Marek Varga a ak by ste mali otázky alebo postrehy k dnešnej časti alebo všeobecne, neváhajte ma kontaktovať. A prajem vám dnes ešte príjemný deň, dopočutia.
Michaela Korchová: Ďakujem aj ja, dopočutia.
